シティタワー武蔵小杉の中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

シティタワー武蔵小杉の住みやすさ（総合7.6） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

武蔵小杉駅の南側、市ノ坪に2016年にできた地上53階・全800戸のタワーマンションです。

1棟あたりの戸数は武蔵小杉でいちばん多く、イトーヨーカドーは徒歩2分。40階には眺望が広がるスカイラウンジがあります。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「洪水0.5〜3mの浸水想定」「駐車場が月19,000円と高め」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

シティタワー武蔵小杉とは？

シティタワー武蔵小杉は、住友不動産が分譲し、前田建設工業が施工したタワーマンションです。2016年1月の竣工で、地上53階・地下3階建て、総戸数800戸。敷地面積は8,628.28㎡あります。

分譲時の間取りは2LDK〜3LDK。管理は住友不動産建物サービスで、24時間有人管理（夜間は警備員が常駐）です。

中古の相場は急な上がり方をしていて、2025年の成約は1㎡あたり185.7万円、価格の中央値は1億3,000万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県川崎市中原区市ノ坪449番3号
最寄駅	武蔵小杉駅（JR横須賀線・湘南新宿ライン／東急東横線・目黒線）徒歩5分、JR南武線徒歩7分
総戸数	800戸
竣工	2016年1月
構造・階数	鉄筋コンクリート造一部鉄骨／地上53階・地下3階建て
間取り（分譲時）	2LDK〜3LDK
敷地面積	8,628.28㎡
売主・施工	住友不動産／前田建設工業
管理	住友不動産建物サービス（全部委託・24時間有人管理）

※出典：物件の公式サイト（物件概要・共用施設）、東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」（2026年9月24日時点）

▼ シティタワー武蔵小杉周辺の地図

シティタワー武蔵小杉 5つのポイント

シティタワー武蔵小杉の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

10/10

イトーヨーカドーが徒歩2分、ドラッグストアが徒歩4分。日常の買い物は徒歩5分圏。

🚗 駐車場・共用施設

9/10

40階のスカイラウンジ、ゲストルーム2室。駐車場は396台で月19,000円。

🎒 子育て

7/10

東住吉小学校は徒歩8分、住吉中学校は徒歩13分。小児科が敷地のすぐ隣。

🚃 通勤

9/10

JR横須賀線と東急線まで徒歩5分。品川10分・渋谷15分が乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

標高約7.6mの後背湿地で、洪水は0.5〜3mの浸水想定区域内。2016年竣工。

総合

7.6/10

武蔵小杉で最大戸数の築浅タワーで買い物も近い。多摩川の洪水想定は要確認。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

イトーヨーカドーが徒歩2分。日常の食料品と日用品がまとめて買える大型店がこの距離にあるのは、武蔵小杉のタワーの中でもこの物件の強みです。

施設	距離	行き方の目安
イトーヨーカドー	約150m	徒歩約2分
ファミリーマート	約290m	徒歩約4分
マツモトキヨシ	約310m	徒歩約4分
グランツリー武蔵小杉	約340m	徒歩約5分
東急ストア	約340m	徒歩約5分

※距離はOpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。駅までの「徒歩5分・7分」は物件の公式資料の表示です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

休日のまとめ買いはグランツリー武蔵小杉（徒歩5分）、駅前で済ませたいときは東急ストア。目的に合わせて3つの店を使い分けられます。

🚗 駐車場・共用施設

住友不動産のタワーらしく、エントランスまわりに手がかかっています。

項目	内容
エントランス	天井高約8mのグランドエントランスホール（2層吹き抜け・ラウンジスペース付き）、コンシェルジュカウンター
眺望の共用部	40階のスカイラウンジ
泊まる・集まる	ゲストルーム2室（4階）、バルコニー付きコミュニティルーム（2階）
出入り	雨に濡れない車寄せ、東急線側のグランドエントランスとJR側のイーストエントランスの2か所
住戸まわり	ホテルライクな内廊下、宅配ボックス
駐車場・駐輪場	駐車場396台（月19,000円）、駐輪場1,200台（月200円）、バイク置場39台
管理	住友不動産建物サービスに全部委託、24時間有人管理（夜間は警備員が常駐）

※出典：物件の公式サイト「共用施設」「物件概要」、住友不動産ステップの掲載情報（2026年9月確認）。料金は変わることがあります

ここは注意
駐車場は月19,000円と、郊外のマンションに比べるとかなり高めです。800戸に対して396台なので、希望してもすぐに借りられるとは限りません。車を持つ予定があるなら、空き状況と待ちの有無を管理組合・管理会社に確認してから契約しましょう。

🎒 子育て・学区

川崎市の通学区域表では、市ノ坪449番地は東住吉小学校・住吉中学校の学区です（物件の公式資料の表示とも一致します）。

項目	内容
小学校（通学区域）	川崎市立東住吉小学校（道のり約600m・徒歩約8分）
中学校（通学区域）	川崎市立住吉中学校（道のり約970m・徒歩約13分）
近くの保育園	まなびの森保育園小杉（徒歩約5分）、すみれ保育園（徒歩約6分）
幼稚園	東住吉幼稚園（徒歩約9分）
小児科	キャップスクリニック武蔵小杉（徒歩約1分）
マンション内	バルコニー付きコミュニティルーム（2階）が子どもの遊びスペースに

※出典：川崎市教育委員会「中原区の小学校・中学校（町丁名順）」、物件の公式サイト（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に川崎市教育委員会へ確認してください

同じ武蔵小杉でも、駅北側のタワーより学区の学校が近いのがこの物件の特徴です。小学校は徒歩8分、中学校も徒歩13分で収まります。

子育て・住宅の支援は「川崎市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

武蔵小杉はJR3系統と東急2路線が集まる駅です。乗り換えなしで行ける範囲の広さが、この街の最大の価値といえます。

武蔵小杉駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約10分

JR横須賀線

209円

横浜

約13分

JR横須賀線

253円

川崎

約13分

JR南武線

209円

渋谷

約15分

JR湘南新宿ライン（東急東横線の特急でも13分）

341円

東京

約18分

JR横須賀線

341円

新宿

約22分

JR湘南新宿ライン

440円

● 乗り換えあり

大手町

約28分

品川で都営浅草線・三田線など

519円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時25分発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

東京駅までの通勤定期 1か月

10,480円

武蔵小杉〜東京（IC片道341円・18分）

JR側のイーストエントランスを使えば横須賀線方面の動線が短くなります。東急を使う日はグランドエントランス側と、出口を使い分けられる設計です。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）

駅そのものの住み心地は「武蔵小杉駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。武蔵小杉を検討するなら、ここがいちばん大事な項目です。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	0.5〜3mの浸水想定区域内（多摩川）
浸水が続く時間	△	12時間未満の想定区域内
高潮（想定最大規模）	○	想定区域外（33m先に0.3m未満の区域）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.38、標高約7.6m
建物の耐震基準	○	2016年1月の竣工で、現行の基準。前田建設工業の施工

敷地は標高約7.6mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.38。多摩川が想定最大規模の雨であふれた場合、0.5〜3mの浸水が想定されています。

タワーマンションでは、住戸そのものより地下の電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になります。地下3階まである建物なので、受変電設備の位置、止水板や防水扉、非常用発電機の有無を管理組合に確認してください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「川崎市中原区の防災」にまとめています。

シティタワー武蔵小杉で暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:40

🚶 イーストエントランスから武蔵小杉駅へ。横須賀線で品川10分。

8:00

🎒 子どもは東住吉小学校へ（徒歩8分）。

8:20

🧸 下の子は保育園へ（徒歩5分）。

18:30

🛒 帰りにイトーヨーカドー（徒歩2分）で買い物。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

🛍 グランツリー武蔵小杉へ徒歩5分。

13:00

🧒 2階のコミュニティルームで子どもを遊ばせる。

16:00

🌇 40階のスカイラウンジから街を眺める。

19:00

🚃 東横線で13分、横浜へ夕食に。

シティタワー武蔵小杉の相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、川崎市中原区市ノ坪の2015〜2016年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	23件	113.3万円	8,200万円
2022年	31件	124.0万円	7,500万円
2023年	27件	133.3万円	9,800万円
2024年	31件	146.7万円	1億1,000万円
2025年	25件	185.7万円	1億3,000万円
2026年	7件	214.3万円	1億5,000万円