ザ・コスギタワーの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

ザ・コスギタワーの住みやすさ（総合7.4） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

武蔵小杉駅の南東、中丸子に2008年にできた地上49階・全689戸のタワーマンションです。

共用部のテーマは「マナーハウス」。49階のスカイラウンジと屋上庭園、水盤のあるフォーマルエントランス、2層吹き抜けのグランドロビーと、他のタワーとは違う方向の作り込みがされています。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「学校がどちらも1km超」「洪水0.5〜3mの浸水想定」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

ザ・コスギタワーとは？

ザ・コスギタワーは、東京建物・伊藤忠都市開発・ジョイント・コーポレーションが分譲し、大成建設が施工したタワーマンションです。2008年の竣工で、地上49階・地下2階建て、総戸数689戸。武蔵小杉の再開発の先がけとなった建物で、2009年のグッドデザイン賞を受けています。

間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は58.36㎡〜122.77㎡。バルコニーも8.47㎡〜31.90㎡と広く取られています。管理は伊藤忠アーバンコミュニティです。

ここは注意
竣工月は資料によって表記が違います。物件の公式サイトは2008年6月、東京建物のマンションデータベースは2008年8月としています。登記の情報は重要事項説明で確認してください。

中古の相場も上がっていて、2025年の成約は1㎡あたり133.8万円、価格の中央値は1億1,000万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県川崎市中原区中丸子13番17号
最寄駅	武蔵小杉駅 JR横須賀線・湘南新宿ライン徒歩4分／東急東横線・目黒線徒歩7分／JR南武線徒歩8分
総戸数	689戸
竣工	2008年（公式サイトは6月、東京建物の資料は8月と表記）
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上49階・地下2階建て
間取り・専有面積	2LDK〜4LDK／58.36㎡〜122.77㎡
売主・施工	東京建物／伊藤忠都市開発／ジョイント・コーポレーション／大成建設
管理	伊藤忠アーバンコミュニティ

※出典：物件の公式サイト（物件概要・共用施設）、東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」（2026年9月24日時点）

▼ ザ・コスギタワー周辺の地図

ザ・コスギタワー 5つのポイント

ザ・コスギタワーの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

9/10

コンビニとまいばすけっとが徒歩3分。駅前の大型店までは少し歩く。

🚗 駐車場・共用施設

10/10

49階のスカイラウンジ、スカイスイート、キッズルーム。駐車場は484台。

🎒 子育て

6/10

キッズルームがあり保育園は徒歩4分。小学校は徒歩13分、中学校は徒歩15分。

🚃 通勤

9/10

JR横須賀線の改札まで徒歩4分。品川10分・渋谷15分が乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

標高約7.7mの後背湿地で、洪水は0.5〜3mの浸水想定区域内。2008年竣工。

総合

7.4/10

宿泊できるスカイスイートもあるタワーで駐車場も多い。小学校までと洪水想定は要確認。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

駅前の大型商業施設からは少し離れますが、近所に小さめの店がそろっています。コンビニとまいばすけっとが徒歩3分、デリドが徒歩4分です。

施設	距離	行き方の目安
ローソン	約210m	徒歩約3分
まいばすけっと	約260m	徒歩約3分
デリド	約320m	徒歩約4分
イトーヨーカドー（グランツリー武蔵小杉の中）	約410m	徒歩約5分
グランツリー武蔵小杉	約500m	徒歩約6分
マツモトキヨシ	約600m	徒歩約8分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

まとめ買いはイトーヨーカドー（徒歩5分）かグランツリー武蔵小杉（徒歩6分）。駅の東側で生活が完結する配置です。

🚗 駐車場・共用施設

この物件の評価がいちばん高い項目です。駐車場の台数が武蔵小杉のタワーの中でも群を抜いています。

項目	内容
最上階	49階のスカイラウンジ（天空からの眺め）と屋上のガーデンスペース
泊まる・お風呂	スカイスイート（49階・リラクゼーションバス付きの宿泊施設）、スカイバス（ジャグジー）
エントランス	フォーマルエントランス（両側に水盤・オニキスのキャノピー）、2層吹き抜けのグランドロビー（ライムストーン貼り・コンシェルジュカウンター）、サブエントランス
くつろぐ	グランドテラス（水辺に浮かぶ船をイメージしたステップ）、ビューラウンジ（2階・庭園を見下ろす）、ガーデンラウンジ、シガールーム、カルチャーブース（2階）
子ども向け	キッズルーム（アクアリウムと遊具）、ミセスラウンジ（キッズルームに接していて子どもを見守れる）、ライブラリー
駐車場	合計484台（エレベーターパーキング340台／横行昇降3段式126台／平置18台）、地下車寄せあり
駐輪場	1,380台、自動二輪30台、原付37台
エレベーター	高層用3基・低層用3基・駐輪場用1基・非常用1基の計8基

※出典：物件の公式サイト「共用施設」（2026年9月確認）。共用施設の一部は有料です

ここは注意
689戸に対して駐車場484台は、武蔵小杉のタワーではかなり多いほうです。車を持つ家庭には大きな利点ですが、台数が多いぶん機械式の維持費も管理費にのってきます。長期修繕計画で機械式駐車場の更新費用がどう見込まれているか確認しておきましょう。

🎒 子育て・学区

川崎市の通学区域表では、中丸子13番地は下沼部小学校・玉川中学校の学区です（中丸子は綱島街道の東側と西側、番地によって学区が分かれます）。

項目	内容
小学校（通学区域）	川崎市立下沼部小学校（道のり約1.03km・徒歩約13分）
中学校（通学区域）	川崎市立玉川中学校（道のり約1.17km・徒歩約15分）
マンション内	キッズルーム（アクアリウム・遊具）、ミセスラウンジ、ライブラリー
近くの保育園	まなびの森保育園小杉（徒歩約4分）、すみれ保育園（徒歩約6分）
小児科	キャップスクリニック武蔵小杉（徒歩約4分）

※出典：川崎市教育委員会「中原区の小学校・中学校（町丁名順）」（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は番地で分かれるため、入居前に川崎市教育委員会へ必ず確認してください

学区の小中学校はどちらも1km超です。そのぶんマンションの中にキッズルーム・ライブラリー・ミセスラウンジがそろっているので、未就学から小学校低学年のうちは敷地の中で過ごせます。

子育て・住宅の支援は「川崎市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

武蔵小杉はJR3系統と東急2路線が集まる駅です。この物件はJR横須賀線の改札にいちばん近い位置にあります。

武蔵小杉駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約10分

JR横須賀線

209円

横浜

約13分

JR横須賀線

253円

川崎

約13分

JR南武線

209円

渋谷

約15分

JR湘南新宿ライン（東急東横線の特急でも13分）

341円

東京

約18分

JR横須賀線

341円

新宿

約22分

JR湘南新宿ライン

440円

● 乗り換えあり

大手町

約28分

品川で都営浅草線・三田線など

519円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時25分発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

東京駅までの通勤定期 1か月

10,480円

武蔵小杉〜東京（IC片道341円・18分）

横須賀線口まで徒歩4分なので、品川・東京方面に通う人にはいちばん近いタワーです。東急線を使う日は徒歩7分になります。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）、物件の公式サイト

駅そのものの住み心地は「武蔵小杉駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。武蔵小杉を検討するなら、ここがいちばん大事な項目です。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	0.5〜3mの浸水想定区域内（多摩川）
浸水が続く時間	△	12時間未満の想定区域内
高潮（想定最大規模）	○	想定区域外（8m先に0.3m未満の区域）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.38、標高約7.7m
建物の耐震基準	○	2008年の竣工で、現行の基準。大成建設の施工

敷地は標高約7.7mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.38。多摩川が想定最大規模の雨であふれた場合、0.5〜3mの浸水が想定されています。

タワーマンションでは、住戸そのものより地下の電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になります。この物件は地下2階に駐車場と車寄せがあるので、受変電設備の位置と止水対策はとくに確認しておきたいところです。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「川崎市中原区の防災」にまとめています。

ザ・コスギタワーで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:45

🚶 横須賀線口まで徒歩4分。品川10分・東京18分。

8:10

🧸 子どもは保育園へ（徒歩4分）。

18:00

🛒 帰りにデリド（徒歩4分）で買い物。

20:00

📖 ライブラリーで静かに読書。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

🐠 キッズルームのアクアリウムを子どもと眺める。

13:00

🛍 グランツリー武蔵小杉へ（徒歩6分）。

16:00

🌇 49階のスカイラウンジと屋上庭園で街を見下ろす。

19:00

🛁 祖父母が泊まりに来た日はスカイスイートへ。

ザ・コスギタワーの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、川崎市中原区中丸子の2008〜2009年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	35件	90.7万円	7,000万円
2022年	49件	97.3万円	7,200万円
2023年	35件	104.3万円	7,800万円
2024年	41件	116.2万円	9,200万円
2025年	47件	133.8万円	1億1,000万円
2026年	5件	142.9万円	1億円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（川崎市中原区中丸子・建築年2008年/2009年、全294件）。建物名は公表されません。中丸子の2008年築には、となりのリエトコート武蔵小杉（2棟・1,084戸）も含まれます。用途地域も駅からの時間も同じで分けられないため、3棟を合わせた数字として見てください。

成約単価は2021年の90.7万円から2026年は142.9万円へ、5年で約1.6倍になりました。

2026年9月時点の売り出しは、70㎡台の2LDKが1億1,380万〜1億1,790万円、80㎡台が1億4,980万〜1億6,980万円でした。同じ棟でも階数で3,000万円以上の差がつきます。

※出典：東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」の中古販売履歴（2026年9月）