パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストの住みやすさ（総合7.8） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

武蔵小杉駅の北西側、小杉町2丁目に2017年にできた地上53階・全599戸のタワーマンションです。

隣に建つタワーズウエストとあわせて1,212戸の「ザガーデン」。49階のビューバスと屋上のスカイビューガーデンを持ち、学区の小杉小学校までは徒歩5分です。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「洪水0.5〜3mの浸水想定」「駅まで表示より長い」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストとは？

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイーストは、三井不動産レジデンシャルとJX日鉱日石不動産が分譲し、竹中工務店が施工したタワーマンションです。2017年12月の竣工で、地上53階・地下1階建て、総戸数599戸。

1年後に完成したタワーズウエスト（613戸）と2棟で1つの街区を構成し、共用施設はお互いに使えます。2棟のあいだには「GARDEN HILL TOP」と名付けられた庭園が広がります。

中古の相場も上がっていて、2025年の成約は1㎡あたり166.7万円、価格の中央値は1億2,000万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276番1号
最寄駅	武蔵小杉駅（JR横須賀線・湘南新宿ライン・南武線／東急東横線・目黒線）徒歩4分（掲載値・道のり計算では7分）
総戸数	599戸（タワーズウエストと合わせて1,212戸）
竣工	2017年12月
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上53階・地下1階建て
売主・施工	三井不動産レジデンシャル／JX日鉱日石不動産／竹中工務店
管理	三井不動産レジデンシャルサービス
そのほか	ペデストリアンデッキから2階のデッキエントランスに直接入れる

※出典：物件の公式サイト（共用施設）、東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」（2026年9月24日時点）

▼ ザガーデンタワーズイースト周辺の地図

ザガーデンタワーズイースト 5つのポイント

ザガーデンタワーズイーストの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

9/10

まいばすけっととコンビニが徒歩2分。イトーヨーカドーやマルエツは徒歩5分。

🚗 駐車場・共用施設

10/10

49階のビューバス、48階のビューラウンジ、フィットネスルーム。

🎒 子育て

8/10

小杉小学校は徒歩5分、幼稚園は徒歩3分。中原中学校は徒歩15分。

🚃 通勤

9/10

武蔵小杉駅まで徒歩4分。品川10分・渋谷15分・東京18分が乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

標高約8mの後背湿地で、洪水は0.5〜3mの浸水想定区域内。2017年竣工。

総合

7.8/10

デッキから直接入れて小学校5分のタワー。多摩川の洪水想定は要確認。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

駅前の大型商業施設からは少し離れますが、まいばすけっととコンビニが徒歩2分。毎日の買い物は敷地のまわりで足ります。

施設	距離	行き方の目安
ファミリーマート	約100m	徒歩約2分
まいばすけっと	約160m	徒歩約2分
武蔵小杉東急スクエア	約340m	徒歩約5分
マルエツ	約350m	徒歩約5分
イトーヨーカドー	約350m	徒歩約5分
マツモトキヨシ	約470m	徒歩約6分

※距離はOpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

まとめ買いはイトーヨーカドーかマルエツ（どちらも徒歩5分）、駅ビルの武蔵小杉東急スクエアも徒歩5分。ららテラスやグランツリーまでは10分前後歩きます。

🚗 駐車場・共用施設

「ザガーデン」2棟で共用施設を使えるため、種類がとても多いのが特徴です。

項目	内容
お風呂	49階のビューバス（バスタブとソファを備えた眺望の浴室）
眺望の共用部	48階のビューラウンジ（晴れた日は富士山／白と青を基調にロッキングチェア）、屋上・地上約180mのスカイビューガーデン
泊まる・集まる	ゲストスイート2室（3階・「リバー」「レインボー」）、ゲストサロン（48階・ダイニングキッチン付き）
運動	フィットネスルーム（3階・マシン数種＋ヨガができるスタジオ）
くつろぐ	ライブラリーラウンジ（2階・書棚とソファ）、シガーバー（3階・喫煙スペース）
出入り	デッキエントランス（2階・ペデストリアンデッキから階段もエレベーターも使わずに入れる）
隣棟の施設	タワーズウエストのシアターラウンジ（48階）、茶室「三休庵」（39階）、スタディルーム（3階）、ガーデンサイドラウンジも利用できる
駐車場	敷地内にあり（台数・料金は公開資料では確認できず）

※出典：物件の公式サイト「共用施設」（2026年9月確認）。利用条件は変わることがあります

ここは注意
共用施設が多いマンションは、管理費と修繕積立金の負担も大きくなります。ビューバスやフィットネスは人気がある一方で維持費もかかる設備です。総会資料で管理費の内訳と長期修繕計画を確認し、使う予定のある施設かどうかを冷静に見ておきましょう。

🎒 子育て・学区

川崎市の通学区域表では、小杉町2丁目は小杉小学校・中原中学校の学区です。

項目	内容
小学校（通学区域）	川崎市立小杉小学校（道のり約390m・徒歩約5分）
中学校（通学区域）	川崎市立中原中学校（道のり約1.15km・徒歩約15分）
近くの幼稚園	大西学園幼稚園（徒歩約3分）、東住吉幼稚園（徒歩約10分）
近くの保育園	わらしべうた武蔵小杉保育園（徒歩約6分）、中原保育園（徒歩約9分）
私立	大西学園小学校・中学校（徒歩約4分）
マンション内	フィットネスルーム（3階）、隣棟のスタディルーム

※出典：川崎市教育委員会「中原区の小学校・中学校（町丁名順）」（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に川崎市教育委員会へ確認してください

武蔵小杉のタワーの中では、学区の小学校がいちばん近い部類です。幼稚園も徒歩3分にあり、未就学から小学生の時期を通して通いやすい立地です。

子育て・住宅の支援は「川崎市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

武蔵小杉はJR3系統と東急2路線が集まる駅です。乗り換えなしで行ける範囲の広さが、この街の最大の価値といえます。

武蔵小杉駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約10分

JR横須賀線

209円

横浜

約13分

JR横須賀線

253円

川崎

約13分

JR南武線

209円

渋谷

約15分

JR湘南新宿ライン（東急東横線の特急でも13分）

341円

東京

約18分

JR横須賀線

341円

新宿

約22分

JR湘南新宿ライン

440円

● 乗り換えあり

大手町

約28分

品川で都営浅草線・三田線など

519円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時25分発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

東京駅までの通勤定期 1か月

10,480円

武蔵小杉〜東京（IC片道341円・18分）

2階のデッキエントランスからペデストリアンデッキに出られるので、雨の日でも階段を使わずに駅方面へ歩けます。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）

ここは注意
駅までの徒歩分数は資料によって差があります。掲載は徒歩4分ですが、OpenStreetMapの道のり計算では約480m（徒歩7分）でした。デッキをどう通るかで変わるので、内見のときに実際に歩いて確かめておくと安心です。

駅そのものの住み心地は「武蔵小杉駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。武蔵小杉を検討するなら、ここがいちばん大事な項目です。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	0.5〜3mの浸水想定区域内（多摩川）
浸水が続く時間	△	12時間未満の想定区域内
高潮（想定最大規模）	○	想定区域外（9m先に0.3m未満の区域）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.35、標高約8m
建物の耐震基準	○	2017年12月の竣工で、現行の基準。竹中工務店の施工

敷地は標高約8mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.35。多摩川が想定最大規模の雨であふれた場合、0.5〜3mの浸水が想定されています。武蔵小杉の中では標高がやや高いほうですが、想定区域の中にあることは変わりません。

タワーマンションでは、住戸そのものより地下の電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になります。受変電設備の位置、止水板や防水扉、非常用発電機の有無を管理組合に確認してください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「川崎市中原区の防災」にまとめています。

ザガーデンタワーズイーストで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:40

🚶 2階のデッキエントランスからデッキで駅へ。品川10分。

8:00

🎒 子どもは小杉小学校へ（徒歩5分）。

8:20

🧸 下の子は大西学園幼稚園へ（徒歩3分）。

19:00

🛒 帰りにまいばすけっと（徒歩2分）で買い物。

🗓 休日家族で過ごす日

9:00

🏃 3階のフィットネスルームで汗を流す。

12:00

🛍 イトーヨーカドーとマルエツでまとめ買い（徒歩5分）。

16:00

🗻 48階のビューラウンジから富士山を眺める。

19:00

♨️ 49階のビューバスで一日を締めくくる。

ザガーデンタワーズイーストの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、川崎市中原区小杉町の2017〜2018年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	29件	106.2万円	7,500万円
2022年	34件	113.8万円	7,550万円
2023年	29件	122.7万円	9,100万円
2024年	30件	137.1万円	9,250万円
2025年	37件	166.7万円	1億2,000万円
2026年	11件	173.3万円	1億2,000万円