パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーの住みやすさ（総合8.2） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

武蔵小杉駅の東口から歩いてすぐ。新丸子東3丁目に2008年にできた、地上47階・全643戸のタワーマンションです。

41階に眺望を楽しめるお風呂とサウナがあります。共用施設の充実度は、武蔵小杉のタワーマンションの中でも群を抜いています。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「洪水0.5〜3mの浸水想定」「中学校まで徒歩19分」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーとは？

パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーは、三井不動産レジデンシャルほかが分譲し、竹中工務店が施工したタワーマンションです。2008年10月の竣工で、地上47階・地下3階建て、総戸数643戸。

同じ街区に建つミッドスカイタワー（59階・794戸）とは兄弟マンションで、共用施設をお互いに使えます。2棟あわせると1,437戸の大きな街区です。

管理組合が公式サイトを運営していて、共用施設の内容や利用時間、防災の取り組みまで公開しています。中古の相場も上がり続けていて、2025年の成約は1㎡あたり146.7万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県川崎市中原区新丸子東三丁目1100番15号
最寄駅	武蔵小杉駅（JR横須賀線・湘南新宿ライン・南武線／東急東横線・目黒線）徒歩2〜3分
総戸数	643戸
竣工	2008年10月
構造・階数	鉄筋コンクリート造一部鉄骨鉄筋コンクリート造／地上47階・地下3階建て
売主・施工	三井不動産レジデンシャル／三井都市開発／新日石不動産　ほか／竹中工務店
管理	三井不動産レジデンシャルサービス
そのほか	同じ街区のミッドスカイタワーと共用施設を相互利用できる

※出典：管理組合の公式サイト、東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」、東急リバブルの掲載情報（2026年9月24日時点）

▼ ステーションフォレストタワー周辺の地図

ステーションフォレストタワー 5つのポイント

ステーションフォレストタワーの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

10/10

foodiumとコンビニが徒歩1分、成城石井とららテラスが徒歩2分。

🚗 駐車場・共用施設

10/10

41階のスカイビューバスとサウナ、47階のスカイテラス、ゲストルーム3室。

🎒 子育て

8/10

キッズルーム2室とスタディルーム。上丸子小学校は徒歩9分、中学校は徒歩19分。

🚃 通勤

10/10

武蔵小杉駅まで徒歩2〜3分。品川10分・渋谷15分・東京18分が乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

標高約6.6mの後背湿地で、洪水0.5〜3m、高潮0.5〜1mの浸水想定区域内。

総合

8.2/10

スカイビューバスやサウナもある共用施設の多いタワー。多摩川の洪水想定は要確認。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

建物を出てすぐのところに店がそろっています。foodiumが徒歩1分、ららテラス武蔵小杉が徒歩2分、グランツリー武蔵小杉と武蔵小杉東急スクエアが徒歩3分です。

施設	距離	行き方の目安
foodium（スーパー）	約50m	徒歩約1分
ファミリーマート	約80m	徒歩約1分
成城石井	約140m	徒歩約2分
ららテラス武蔵小杉	約140m	徒歩約2分
グランツリー武蔵小杉	約210m	徒歩約3分
武蔵小杉東急スクエア	約210m	徒歩約3分
マツモトキヨシ	約300m	徒歩約4分

※距離はOpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

コンビニは徒歩1分、ドラッグストアは徒歩4分。日常の買い物で電車やバスを使う場面はありません。

🚗 駐車場・共用施設

この物件のいちばんの魅力です。管理組合が公開している内容をまとめました。

項目	内容
お風呂	41階のスカイビューバス（石風呂・檜風呂）＋サウナ（15〜21時）。2024年に檜の浴槽とサウナを改修し、ロウリュも可能に。回数券・家族割引・入り放題のパスポート制度あり
眺望の共用部	40〜41階の吹き抜けシティラウンジ（15〜21時はコンシェルジュが軽食と飲み物を販売）、47階のスカイテラス（24時間・多摩川花火大会の日は抽選）
泊まる	ゲストルーム3室（2人・3人・4人部屋／40階のラウンジ横）
子ども向け	キッズルーム2室（A＝小学生未満、B＝小学校低学年以下）
こもる・集まる	スタディルーム（個室ブース・電源とLAN付き・24時間・無料）、シアターリビング2室（ブルーレイ完備・9〜24時）、カンファレンスルーム3室、パーティラウンジ（簡易キッチン付き・2024年改修）
家事・その他	ランドリーコーナー（靴専用の洗濯乾燥機あり）、コミュニティコーナー、ウォーターデッキ
受付	コンシェルジュカウンター（9〜21時・宅急便やクリーニングの受付、共用施設の予約）
駐車場・駐輪場	平置き・横行昇降式・タワー式の3タイプ、来客用駐車場あり。駐輪場は1階と2階（屋内）で専用エレベーター付き、24時間使えるレンタル自転車も

※出典：管理組合の公式サイト「共用施設」（2026年9月確認）。利用時間や料金は変わることがあります

ここは注意
共用施設が多いぶん、管理費はそれなりにかかります。お風呂・サウナは利用料が別にかかる有償施設です。築17年なので、2回目の大規模修繕の計画と修繕積立金の残高を、総会資料で必ず確認してください。

🎒 子育て・学区

川崎市の通学区域表では、新丸子東1〜3丁目は上丸子小学校・中原中学校の学区です。

項目	内容
小学校（通学区域）	川崎市立上丸子小学校（道のり約680m・徒歩約9分）
中学校（通学区域）	川崎市立中原中学校（道のり約1.54km・徒歩約19分）
マンション内	キッズルーム2室（年齢別）、24時間使えるスタディルーム、3ゾーンの公開空地
近くの保育園	まなびの森保育園小杉（徒歩約5分）、わらしべうた武蔵小杉保育園（徒歩約6分）
小児科	キャップスクリニック武蔵小杉（徒歩約7分）
病院・図書館	日本医科大学武蔵小杉病院（徒歩約11分）、川崎市立中原図書館（徒歩約5分）

※出典：川崎市教育委員会「中原区の小学校・中学校（町丁名順）」（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に川崎市教育委員会へ確認してください

建物の中に年齢別のキッズルームと勉強できる個室ブースがあるのは、雨の日と受験期に効いてきます。いっぽう学区の中学校は徒歩19分あるので、通学路は一度歩いて確かめておきましょう。

子育て・住宅の支援は「川崎市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

武蔵小杉はJR3系統と東急2路線が集まる駅です。乗り換えなしで行ける範囲の広さが、この街の最大の価値といえます。

武蔵小杉駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約10分

JR横須賀線

209円

横浜

約13分

JR横須賀線

253円

川崎

約13分

JR南武線

209円

渋谷

約15分

JR湘南新宿ライン（東急東横線の特急でも13分）

341円

東京

約18分

JR横須賀線

341円

新宿

約22分

JR湘南新宿ライン

440円

● 乗り換えあり

大手町

約28分

品川で都営浅草線・三田線など

519円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時25分発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

東京駅までの通勤定期 1か月

10,480円

武蔵小杉〜東京（IC片道341円・18分）

駅まで徒歩2〜3分なので、家を出てから電車に乗るまでが短いのがこの物件の強みです。朝の余裕がそのまま生活の質になります。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）

駅そのものの住み心地は「武蔵小杉駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。武蔵小杉を検討するなら、ここがいちばん大事な項目です。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	0.5〜3mの浸水想定区域内（多摩川）
浸水が続く時間	×	12時間〜1日未満の想定区域内
高潮（想定最大規模）	△	0.5〜1mの浸水想定区域内
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.38、標高約6.6m
建物の耐震基準	○	2008年10月の竣工で、現行の基準。竹中工務店の施工

敷地は標高約6.6mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.38。多摩川が想定最大規模の雨であふれた場合、0.5〜3mの浸水が想定されています。浸水が続く時間は12時間〜1日未満と、同じ街区のミッドスカイタワー（12時間未満）よりやや長い想定です。

タワーマンションでは、住戸そのものより地下の電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になります。管理組合は防災の取り組みを公開しているので、受変電設備の位置と止水対策、備蓄の内容を確認したうえで判断してください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「川崎市中原区の防災」にまとめています。

ステーションフォレストタワーで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:45

🚶 徒歩2〜3分で武蔵小杉駅。横須賀線で品川10分・東京18分。

8:00

🎒 子どもは上丸子小学校へ（徒歩9分）。

17:00

📚 中学生はスタディルームの個室ブースで勉強（24時間・無料）。

20:00

♨️ 41階のスカイビューバスへ。夜景を見ながらサウナ。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

🧸 キッズルームで下の子を遊ばせる。

13:00

🛍 ららテラスとグランツリーで買い物（徒歩2〜3分）。

16:00

🌳 公開空地の「冒険の森」を散歩。

19:30

🎬 シアターリビングで映画鑑賞。

ステーションフォレストタワーの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、川崎市中原区新丸子東の2008〜2009年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	35件	93.8万円	6,800万円
2022年	29件	105.3万円	7,900万円
2023年	29件	108.0万円	8,100万円
2024年	32件	122.4万円	9,100万円
2025年	34件	146.7万円	1億1,000万円
2026年	9件	157.1万円	1億2,000万円