パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストの中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストの住みやすさ（総合7.4） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

武蔵小杉駅の北西側、小杉町2丁目に2018年にできた地上53階・全613戸のタワーマンションです。

1年前に完成したタワーズイーストと並ぶ2棟構成で、49階のビューバス、48階のシアターラウンジ、39階の茶室まで備えています。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「駅まで実際は徒歩8分」「洪水0.5〜3mの浸水想定」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストとは？

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストは、三井不動産レジデンシャルとJX不動産が分譲し、竹中工務店が施工したタワーマンションです。2018年12月の竣工で、地上53階・地下1階建て、総戸数613戸。

タワーズイースト（599戸）とあわせて2棟1,212戸の「ザガーデン」を構成し、共用施設はお互いに使えます。2棟のあいだには「GARDEN HILL TOP」と名付けられた庭園が広がり、水盤と木々が並びます。

中古の相場も上がっていて、2025年の成約は1㎡あたり162.5万円、価格の中央値は1億1,500万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228番1号
最寄駅	武蔵小杉駅（JR横須賀線・湘南新宿ライン・南武線／東急東横線・目黒線）徒歩6分（掲載値・道のり計算では8分）
総戸数	613戸（タワーズイーストと合わせて1,212戸）
竣工	2018年12月
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上53階・地下1階建て
売主・施工	三井不動産レジデンシャル／JX不動産／竹中工務店
管理	三井不動産レジデンシャルサービス
そのほか	ペデストリアンデッキから2階のデッキエントランスに直接入れる

※出典：物件の公式サイト（共用施設）、東京建物「武蔵小杉中古マンションエリアサイト」（2026年9月24日時点）

▼ ザガーデンタワーズウエスト周辺の地図

ザガーデンタワーズウエスト 5つのポイント

ザガーデンタワーズウエストの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

8/10

まいばすけっとが徒歩2分。イトーヨーカドーやマルエツは徒歩6分。

🚗 駐車場・共用施設

10/10

49階のビューバス、48階のビューラウンジ、屋上のスカイビューガーデン。

🎒 子育て

8/10

小杉小学校は徒歩5分、幼稚園は徒歩4分。中原中学校は徒歩16分。

🚃 通勤

8/10

武蔵小杉駅まで徒歩8分。品川10分・渋谷15分・東京18分が乗り換えなし。

🌊 災害

3/10

標高約8.3mの後背湿地で、洪水は0.5〜3mの浸水想定区域内。2018年竣工。

総合

7.4/10

ビューバスや茶室もあり小学校5分。駅まで約600mで、多摩川の洪水想定は要確認。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

2棟のうち駅から遠いほうなので、買い物は近所の小型店と駅前の大型店の使い分けになります。

施設	距離	行き方の目安
まいばすけっと	約190m	徒歩約2分
ローソン	約240m	徒歩約3分
イトーヨーカドー	約470m	徒歩約6分
マルエツ	約470m	徒歩約6分
武蔵小杉東急スクエア	約470m	徒歩約6分
マツモトキヨシ	約590m	徒歩約7分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。

まいばすけっとが徒歩2分、コンビニが徒歩3分。まとめ買いはイトーヨーカドーかマルエツ（どちらも徒歩6分）です。ららテラスやグランツリーまでは10分以上歩きます。

🚗 駐車場・共用施設

「ザガーデン」2棟で共用施設を使えます。ウエスト側には茶室とシアターラウンジがあるのが特徴です。

項目	内容
お風呂	49階のビューバス（バスタブとソファを備えた眺望の浴室）
眺望の共用部	48階のビューラウンジ（晴れた日は富士山／白を基調としたインテリア）、屋上・地上約180mのスカイビューガーデン
映画・和室	シアターラウンジ（48階・大型スクリーンとプロジェクター）、茶室「三休庵」（39階・マンション内で唯一の和室。着付けや茶の稽古にも）
くつろぐ	ガーデンサイドラウンジ（2階・庭と水盤に面し、ライブラリーコーナー併設）
泊まる・集まる	ゲストスイート2室（3階・「スター」「ガーデン」）、ゲストサロン（2階・ダイニングキッチン付き）
こもる	スタディルーム（3階・個別スペースとテーブル席）、シガーバー（3階）
隣棟の施設	タワーズイーストのフィットネスルーム（3階）、ライブラリーラウンジ（2階）も利用できる
駐車場	敷地内にあり（台数・料金は公開資料では確認できず）

※出典：物件の公式サイト「共用施設」（2026年9月確認）。利用条件は変わることがあります

ここは注意
共用施設が多いマンションは、管理費と修繕積立金の負担も大きくなります。ビューバスや茶室のような設備は維持費がかかります。総会資料で管理費の内訳と長期修繕計画を確認し、自分が使う施設かどうかを冷静に見ておきましょう。

🎒 子育て・学区

川崎市の通学区域表では、小杉町2丁目は小杉小学校・中原中学校の学区です。

項目	内容
小学校（通学区域）	川崎市立小杉小学校（道のり約430m・徒歩約5分）
中学校（通学区域）	川崎市立中原中学校（道のり約1.26km・徒歩約16分）
近くの幼稚園	大西学園幼稚園（徒歩約4分）
近くの保育園	中原保育園（徒歩約8分）、わらしべうた武蔵小杉保育園（徒歩約9分）
私立	大西学園小学校・中学校（徒歩約2分）
マンション内	スタディルーム（3階）、隣棟のフィットネスルーム

※出典：川崎市教育委員会「中原区の小学校・中学校（町丁名順）」（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に川崎市教育委員会へ確認してください

駅から少し離れるぶん、学校と幼稚園が近いのがこの棟の性格です。小学校は徒歩5分、幼稚園は徒歩4分、私立の大西学園は徒歩2分にあります。

子育て・住宅の支援は「川崎市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

武蔵小杉はJR3系統と東急2路線が集まる駅です。乗り換えなしで行ける範囲の広さが、この街の最大の価値といえます。

武蔵小杉駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

品川

約10分

JR横須賀線

209円

横浜

約13分

JR横須賀線

253円

川崎

約13分

JR南武線

209円

渋谷

約15分

JR湘南新宿ライン（東急東横線の特急でも13分）

341円

東京

約18分

JR横須賀線

341円

新宿

約22分

JR湘南新宿ライン

440円

● 乗り換えあり

大手町

約28分

品川で都営浅草線・三田線など

519円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月24日・平日朝8時25分発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

東京駅までの通勤定期 1か月

10,480円

武蔵小杉〜東京（IC片道341円・18分）

2棟のうち駅から遠いほうの棟です。そのぶん価格は隣のイーストよりやや落ち着いています。毎日の通勤で歩く距離をどう見るかが判断の分かれ目です。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）

駅そのものの住み心地は「武蔵小杉駅の住みやすさ」で9項目採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。武蔵小杉を検討するなら、ここがいちばん大事な項目です。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	0.5〜3mの浸水想定区域内（多摩川）
浸水が続く時間	△	12時間未満の想定区域内
高潮（想定最大規模）	○	想定区域外（3m先に0.3m未満の区域）
津波・内水	○	周辺に想定区域なし
土砂災害	○	周辺に想定区域なし
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.35、標高約8.3m
建物の耐震基準	○	2018年12月の竣工で、現行の基準。竹中工務店の施工

敷地は標高約8.3mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.35。多摩川が想定最大規模の雨であふれた場合、0.5〜3mの浸水が想定されています。武蔵小杉のタワーの中では標高がいちばん高い部類ですが、想定区域の中にあることは変わりません。

タワーマンションでは、住戸そのものより地下の電気設備が浸水して停電・断水・エレベーター停止になることが問題になります。受変電設備の位置、止水板や防水扉、非常用発電機の有無を管理組合に確認してください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「川崎市中原区の防災」にまとめています。

ザガーデンタワーズウエストで暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

7:35

🚶 デッキを通って武蔵小杉駅へ（徒歩8分）。品川10分。

8:00

🎒 子どもは小杉小学校へ（徒歩5分）。

8:20

🧸 下の子は大西学園幼稚園へ（徒歩4分）。

18:30

🛒 帰りにまいばすけっと（徒歩2分）で買い物。

🗓 休日家族で過ごす日

10:00

🍵 39階の茶室「三休庵」でお茶のお稽古。

13:00

🛍 イトーヨーカドーでまとめ買い（徒歩6分）。

16:00

🎬 48階のシアターラウンジでスポーツ観戦。

19:00

♨️ 49階のビューバスで夜景を眺めながら入浴。

ザガーデンタワーズウエストの相場｜借りる・買う・売る

購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。

🏙 購入するなら

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、川崎市中原区小杉町の2018〜2019年築の成約価格を並べました。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	取引件数	1㎡あたり（中央値）	価格の中央値
2021年	12件	106.9万円	7,550万円
2022年	18件	114.4万円	7,400万円
2023年	12件	119.3万円	9,000万円
2024年	16件	134.0万円	9,000万円
2025年	26件	162.5万円	1億1,500万円
2026年	7件	171.4万円	1億2,000万円