ガーデンズ綱島の中古・賃貸価格と住み心地｜口コミ・5項目評価【宅建士監修・2026年】

ガーデンズ綱島の住みやすさ（総合5.2） — ※外観写真をもとに描いたイメージ図です。

綱島駅の南、大曽根の約2万㎡の敷地に1998年にできた、3階建ての「コートステージ」と7階建ての「スカイウイング」の2棟・全341戸のマンションです。

「美しい街はすべてを庭園としてつくる」という考えで、れんが調の低い建物と庭を組み合わせた、ヨーロッパ風の落ち着いた街並みの物件です。

しゅうまいたろう

この記事は宅建士が監修しているよ。この物件なら「鶴見川の浸水3〜5m・高潮1〜3mの想定」「スーパーまで徒歩12分前後」みたいに、物件の広告では目立たない弱点まで、公的なデータと地図で正直に確かめたんだ。

Table of Contents

ガーデンズ綱島とは？

ガーデンズ綱島は、三菱地所と三井不動産が分譲し、大林組が施工、三菱地所が設計したマンションです。3階建てのコートステージは雛壇のように上の階がセットバックするかたちで、らせん階段やパーゴラが外観を彩っています。

棟	戸数	竣工	階数
コートステージ	102戸	1998年3月	地上3階
スカイウイング	239戸	1998年11月	地上7階

※出典：東急リバブル「マンションライブラリー」、全国マンションデータベース、ノムコム（2026年10月27日時点）

2026年10月時点で、コートステージの3SLDK（83.13㎡）が5,980万円で売りに出ています。くわしくは「相場」で紹介しています。

所在地	神奈川県横浜市港北区大曽根3丁目13番
最寄駅	綱島駅東急東横線徒歩11〜12分、新綱島駅東急新横浜線徒歩11分（掲載の表示）
総戸数	341戸（2棟の合計）
竣工	1998年3月・11月
構造・階数	鉄筋コンクリート造／地上3階・7階
敷地面積	20,463㎡
専有面積	59.59〜105.69㎡（3LDK〜4LDK）
分譲	三菱地所・三井不動産
設計・施工	三菱地所（設計）・大林組（施工）
土地の権利	所有権
管理	管理員常駐

※出典：ノムコム「マンションデータPlus」、三井のリハウス「マンションライブラリー」（2026年10月27日時点）

▼ ガーデンズ綱島周辺の地図

ガーデンズ綱島 5つのポイント

ガーデンズ綱島の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価

🛒 買い物

5/10

ファミリーマートが徒歩7分。スーパーは綱島駅前の東急ストアなどで徒歩12分前後。

🚗 駐車場・共用施設

7/10

敷地内に288台の駐車場（戸数の約8割）。水盤のあるエントランス、床暖房。

🎒 子育て

7/10

学区の大曽根小学校が敷地のすぐ横（徒歩3〜6分）。樽町中学校は徒歩18〜21分。

🚃 通勤

5/10

綱島駅まで掲載12分（道のりで約13分）、新綱島駅は約12分。

🌊 災害

2/10

鶴見川の洪水で3〜5m、高潮で1〜3mの浸水想定区域内。

総合

5.2/10

小学校がすぐ横の低層の大規模物件。スーパーは12分、浸水3〜5mの想定。

※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）

🛒 買い物

近くにあるのはコンビニで、スーパーは綱島駅のほうへ12分前後歩きます。通勤の帰りに駅前で買い物をする暮らし方が合っています。

施設	距離	行き方の目安
ファミリーマート	約560m	徒歩約7分
東急ストア綱島駅前店（7〜24時）	約1.0km	徒歩約12分
東急ストア新綱島スクエア店（9〜21時）	約1.0km	徒歩約13分

※距離はOpenStreetMapのデータを使った徒歩の道のり（80m＝1分）で計算した目安です。東急ストアは2026年10月に公式の店舗ページで営業を確認しました。ファミリーマートは地図データ上の店舗です。資料にある「イトーヨーカドー綱島店」は2024年8月に閉店しています。

敷地内に駐車場があるので、休日は車でまとめ買いという使い方もしやすい物件です。

🚗 駐車場・共用施設

項目	内容
エントランス	御影石と水盤のエントランス
くらしの設備	オートロック、宅配ロッカー、メールボックス、床暖房（コートステージ）
駐車場	敷地内に288台（341戸の約8割）
駐輪場	敷地内に341台
ペット	飼育できる（規約による）
管理	管理員常駐

※出典：三井のリハウス「マンションライブラリー」、東急リバブル「マンションライブラリー」（2026年10月確認）。分譲時の資料にもとづくため、いまの運用は管理会社で確認してください

🎒 子育て・学区

横浜市の通学区域の規則では、大曽根三丁目は大曽根小学校、中学校は樽町中学校の学区です。

項目	内容
小学校（通学区域）	横浜市立大曽根小学校（敷地のすぐ横・道のり約250〜420m・徒歩約3〜6分）
中学校（通学区域）	横浜市立樽町中学校（道のり約1.5〜1.6km・徒歩約18〜21分）
公園	大倉山公園の緑を望める住戸が多い

※出典：横浜市「横浜市立小学校、横浜市立中学校及び横浜市立義務教育学校の通学区域並びに就学すべき学校の指定に関する規則」別表（2026年10月確認）。距離はOpenStreetMapのデータで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に港北区役所・横浜市教育委員会へ確認してください

小学校が敷地のとなりで、低学年でも安心して通えます。中学校は20分前後と遠めです。

子育て・住宅の支援は「横浜市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。

🚃 通勤と運賃

最寄りは綱島駅で、掲載の表示は徒歩11〜12分です。新綱島駅も同じくらいの距離で使えます。

綱島駅から（平日朝8時台）片道（IC）

● 乗り換えなしで行ける

武蔵小杉

約7分

東急東横線

180円

横浜

約14分

東急東横線

227円

● 乗り換えあり

目黒

約25分

日吉で東急目黒線の急行

250円

渋谷

約30分

東横線の急行に乗りかえ

288円

品川

約34分

武蔵小杉でJR横須賀線

389円

東京

約42分

武蔵小杉でJR横須賀線

521円

● となりの新綱島駅（東急新横浜線）から

新横浜

約4分

東急新横浜線

250円

目黒

約25分

東急新横浜線から目黒線へ直通

250円

渋谷

約28分

東急新横浜線から東横線へ直通

288円

※Yahoo!乗換案内で検索（2026年10月28日・平日朝8時発）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。

渋谷駅までの通勤定期 1か月

10,740円

綱島〜渋谷（IC片道288円）

綱島は東横線の急行が止まる駅（特急は通過）。2023年にできた新綱島駅（東急新横浜線）からは、新横浜まで4分、目黒線・東横線へ直通する電車もあります。

※出典：Yahoo!乗換案内（2026年10月28日・平日朝8時発で検索。運賃・定期代は2026年10月時点）

OpenStreetMapの経路で計ると、綱島駅まで約1.06km（13分ほど）、新綱島駅まで約970m（12分ほど）でした。

駅そのものの住み心地は「綱島駅の住みやすさ」で採点しています。

🌊 災害リスク

国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。

チェック項目	判定	根拠
洪水（想定最大規模）	×	3〜5mの浸水想定区域内（鶴見川）
浸水が続く時間	×	1日〜3日未満続く想定
高潮（想定最大規模）	×	1〜3mの想定区域内
土砂災害	○	周辺に想定区域なし（いちばん近い警戒区域まで約290m）
地盤の揺れやすさ	×	後背湿地で表層地盤増幅率2.35、標高約3.2m
建物の耐震性	○	1998年竣工（新耐震基準）

敷地は標高約3.2mの後背湿地で、表層地盤増幅率は2.35。鶴見川が想定最大規模の雨であふれた場合、3〜5mの浸水が想定され、水が引くまで1日〜3日かかる想定です。さらに、高潮でも1〜3mの浸水想定区域に入っています。

ここは注意
3階建てのコートステージは、3〜5mの浸水で2階付近まで水が来るおそれがあります。検討している住戸の階、大雨や台風のときの避難先（近くの高い建物や避難所）、火災保険の水災補償を必ず確認してください。

※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率

▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」

避難所や区の備えは「横浜市港北区の防災」にまとめています。

ガーデンズ綱島で暮らす1日（平日と休日）

このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。

🗓 平日出勤・通学の日

8:00

🎒 子どもはとなりの大曽根小学校へ。

8:00

🚶 綱島駅まで13分ほど。急行で横浜・渋谷方面へ。

19:30

🛒 綱島駅前の東急ストアで買い物をして帰る。

19:45

🏠 水盤のあるエントランスを通って帰宅。

🗓 休日家族で過ごす日

9:30

🌳 庭のような敷地を散歩。

11:00

🚲 鶴見川沿いのサイクリングコースへ。

14:00

🚗 車で大きなスーパーへまとめ買い。

17:00

🏠 大倉山の緑をながめながら夕飯の支度。

ガーデンズ綱島の相場｜借りる・買う・売る

🏙 購入するなら

時点	棟・階	間取り・広さ	売り出し価格	1㎡あたり
2026年10月	コートステージ・3階	3SLDK・83.13㎡	5,980万円	約72万円

※出典：三井のリハウス「マンションライブラリー」（2026年10月27日確認）。売り出し価格で、成約価格ではありません

国の取引データで、同じ大曽根・1998年築の成約を年ごとにまとめると、1㎡あたりの中央値は次のとおりです。

1㎡あたりの成約単価（中央値）の推移

年	件数	1㎡あたり（中央値）	価格（中央値）
2021年	8件	53.7万円	4,600万円
2022年	4件	61.3万円	4,700万円
2023年	11件	61.2万円	5,100万円
2024年	4件	62.2万円	4,400万円
2025年	15件	62.2万円	5,500万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（横浜市港北区大曽根・建築年1998年の中古マンションの成約。2015〜2020年はグラフのみ、2026年1〜3月は1件）。建物名は公表されないため、同じ地区・同じ築年の別の物件が含まれる可能性があります

成約の1㎡あたり中央値は、ここ数年60万円前後で落ち着いています。いまの売り出し（約72万円）は、それより少し高めです。

🏠 賃貸で借りるなら

2026年10月時点で、大手の不動産サイトでこの物件の賃貸募集は確認できませんでした。分譲マンションの賃貸は募集が出たときだけなので、綱島駅の賃貸情報をこまめに見ておくのがおすすめです。

💰 売るなら｜いくらで売れる？

📊 成約（2025年・中央値）

5,500万円

1㎡あたり62.2万円・15件

📊 いまの売り出し

5,980万円

2026年10月・コートステージ3階

3階建てと7階建てで、眺めも浸水の心配も変わる物件です。複数の会社の査定を比べて決めましょう。

#---SATEI---

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ガーデンズ綱島の口コミ・評判｜住民アンケートの結果

しゅうまいたろう

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まとめ｜ガーデンズ綱島は「小学校がとなりの、庭園のような低層の大規模マンション」

約2万㎡の敷地、れんが調の低い建物、となりに小学校。静かで落ち着いた環境で子どもを育てたい家族に向いた物件です。

気をつけたいのは、鶴見川の洪水で3〜5m、高潮で1〜3mの浸水想定区域内であること、そしてスーパーまで12分前後、中学校まで20分前後歩くことです。

購入するなら、検討している棟と階の浸水の深さ、火災保険の水災補償、長期修繕計画、駐車場の空きを確かめておくのがおすすめです。

しゅうまいたろう

低い建物と庭の組み合わせは、綱島ではめずらしいんだ。そのぶん、水への備えはしっかり確かめてね。

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主な出典（2026年10月確認）

国土交通省「不動産情報ライブラリ」／横浜市「通学区域並びに就学すべき学校の指定に関する規則」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／Yahoo!乗換案内／OpenStreetMap／三井のリハウス・東急リバブル「マンションライブラリー」・ノムコム・全国マンションデータベース／東急ストア公式店舗ページ